借主(賃借人)からの解約申入れの通知(期間の定めのない建物賃貸借)

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借主(賃借人)が解約を申し入れる場合は、貸主(賃貸人)が解約の申入れをする場合と違い、「正当な事由」は必要ありません。期間の定めのない賃貸借契約において、借主(賃借人)は、いつでも自由に解約することができます。

解約の申入れから3カ月を経過すると賃貸借契約は終了します。

(期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ)
民法第617条 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 土地の賃貸借 1年
二 建物の賃貸借 3箇月
三 動産及び貸席の賃貸借 1日
 収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。

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造作買取請求の通知

家賃・地代・賃料の値上げ通知

家賃地代などの賃料は、値上げの請求をしなければ、いつまで経っても値上がりは実現されません。

家賃・地代などの賃料の額は、賃貸借契約によって決められますが、経済事情の変動や近傍同種(類似)の賃料に比べて賃料の額が不相当となったとき、契約当事者は、賃料の増減を請求することができます。

借地借家法条文

(地代等増減請求権)
第11条 地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
 地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

(借賃増減請求権)
第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

多くの土地・建物の賃貸借契約書には、「賃料が、土地・建物の公租公課等の増額、土地・建物の価格の上昇その他の経済事情の変動、近隣の賃料との比較等により不相当となったときは、賃貸人は、契約期間中でも賃料の増額を請求できる。」といった条項が入っています。

賃借人(借主)が、賃貸人(貸主)の請求した額について承諾すれば、賃料増額はそれで決まるわけですが、賃借人(借主)が承諾せず、話し合いでまとまらない場合は、賃貸人(貸主)は賃料増額請求の調停を起こし(調停前置主義)、調停でも話がまとまらない場合は、裁判を起こすことになります。

借主が納得しなければ賃料の値上げはスムーズにいきませんので、納得してもらうように、値上げの経緯を内容証明に書いておくのが良いでしょう。

人の死亡により複数の相続人が相続することとなった場合、遺産分割協議が調うまでは、複数の相続人が遺産を共有することになります。

貸主(賃貸人)が死亡して複数の相続人が相続することとなった場合、借主(賃借人)は誰に賃料を払えばよいのかわからなくなります。こういったことを避けるためためにも賃貸している土地・建物を相続した場合は、なるべく早く「自分が貸主(賃貸人)となった」旨を借主(賃借人)に通知する必要があります。

供託された家賃・地代・賃料を受け取る場合の通知

借家

《借地・借家問題》

家賃や地代などの賃料について、貸主・借主間(賃貸人・賃借人間)でトラブルが生じた場合、貸主(賃貸人)は賃料を受け取らないことがあります。しかし、貸主(賃貸人)が賃料を受け取らないからといって、借主(賃借人)は賃料を支払わなくても良いということにはなりません(そのままだと債務不履行の責任を問われることになります)。

借主(賃借人)が債務不履行の責任を免れる手段として、「供託」という方法があります。

供託とは、金銭、有価証券、その他の財産を、国の機関である供託所(法務局等)に寄託し、供託所(法務局等)を通じてその財産をある他人に受け取らせることによって、一定の目的を達する制度です。ただし、供託が認められるのは、法令(例えば、民法、商法、民事訴訟法、民事執行法等)の規定によって,供託が義務付けられている場合又は供託をすることが許容されている場合に限られます。

(供託)
民法第494条 債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、弁済をすることができる者(以下この目において「弁済者」という。)は、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる。弁済者が過失なく債権者を確知することができないときも、同様とする。

(1)貸主(賃貸人)が賃料の値上げをした場合、値上げに納得しない借主(賃借人)が、値上げ前の賃料しか持っていかなかったため、貸主(賃貸人)が賃料を受け取らなかったとき、(2)貸主(賃貸人)が契約を解除したのに、借主(賃借人)が土地や建物を明け渡さない場合などに、借主(賃借人)によって供託されるケースが多いのが実情です。

無条件に供託金を受け取る(還付を受ける)と、「賃料」を受け取ったことになってしまいます。これを防ぐために、上記(1)については「供託金を、平成●年●月分の新家賃の一部として受領いたしますので、ご承知おきください。」と、上記(2)については「賃貸借契約はすでに終了していますが、貴殿が明け渡しをされないので、賃料相当額の損害を被っております。その損害を供託金から充当いたします。」と、事前に通知しておけば「賃料として」受け取ったことにはなりません。これらの通知も、「賃料として」受け取っていないという証拠を残しておく必要があるので、内容証明で行うべきです。

建物の賃貸借契約や土地の賃貸借契約は、代表的な賃貸借契約と言えますが、この他にも、車、機械、道具などでも賃貸借契約は結べます。

●賃貸借契約は
民法の規定が適用されますが、「建物の賃貸借契約」については、借地借家法が民法より優先して適用されます。

建物の賃貸借契約は、借地借家法が適用されます(ただし、明らかな一時使用の場合は適用されません)。民法の原則(賃貸借期間満了により契約終了)と異なり、賃貸借期間(契約期間)が満了しても当然には終了せず、特別のことがない限り、契約は自動的に更新されます(定期借家契約は除きます)。賃貸借期間が満了しても、原則として契約は終わりません。賃借人(借家人)が簡単に借家から追い出されないように保護されているのです。

借地借家法が適用されるのは、「居住用」の建物賃貸借に限られず、店舗や事務所、ビル、工場、倉庫などの「営業用」の建物賃貸借にも適用されます。

借地借家法が適用される契約についての内容証明は、通常とは少し変わってきます。借地借家法では、家賃の値上げをしたければ、値上げの通知をしなくてはならないとか、契約の更新を拒絶したければ、あらかじめ契約の更新を拒絶する通知をしなくてはならない、といったように定められています。通知は普通郵便や口頭、電話などでも良いのですが、「通知した」というの証拠がなければ、通知をしなかったものと判断される場合もあり得ます。そのためにもしっかりと証拠の残る内容証明で通知をするべきなのです。

賃貸人(家主、貸主)と賃借人(借家人、借主)とは、どうしても利害が対立しますので、大事な通知は配達証明付内容証明郵便で出す必要があります。確かに通知を出したからといって、それが100%実現されるわけではありませんが、通知を出さなければ何も始まりませんし、実現されることもありません。

借地

貸主(賃貸人)からの解約申入れの通知(期間の定めのない建物賃貸借)

行政書士篠原司樹法務事務所

建物の借主(賃借人)は、貸主(賃貸人)の同意を得て建物に付加した畳や建具などの造作を、契約終了時に時価で買い取るように請求することができます。これを「造作買取請求権」と言います。

借地借家法条文

(造作買取請求権)
第33条 建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
 前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

造作とは、建物に付加された物件で、借主(賃借人)の所有に属し、かつ、建物の使用に客観的便益を与えるもの(判例)と定義されています。例えば、畳、雨戸・ふすま・障子・ドアなどの建具、ガスコンロ、流し台、電灯設備、エアコンなどです。なお、借主(賃借人)が建物を特殊の目的に使用するため特に付加した設備は含まれません(判例)。

建物に付加された物件でも、床板、屋根瓦などのように建物から取り外すことが出来ないか、取り外すとほとんど価値がなくなるものは建物と一体として扱われますので(建物の所有権者に帰属します)、借主(賃借人)の所有ではありません。しかし、造作との区別がはっきりしないものがあって、個別的具体的に判断を要する場合があります。

例えば、取り外しの容易なクーラーや応接セットなどは、それ自体の独立性が強く、建物に付加されたものではないため、「造作」には該当しません。

借家などの賃貸借物件の明渡しと造作代金の支払いは、同時になされる必要はない(判例)と解されていますので、借主(賃借人)は、貸主(賃貸人)が造作代金を支払わなくても、賃貸借物件を明け渡す必要があります。

造作の買取代金は、造作を設置した時の時価ではなく、造作買取請求権を行使した時の時価で算出されることになります。

借主(賃借人)の債務不履行により賃貸借契約を解除された場合には、造作買取請求権は生じません(判例)。

造作買取請求権を認めない旨の特約は有効です(実際、多くの賃貸借契約書に特約が入っています)。なお、今現在、賃貸借契約が結ばれているもののうち、平成4年7月31日以前に契約をしている場合(及び、その後更新されて現在に至っている場合)には、旧借家法が適用され、造作買取請求を排除する規定(特約)があっても無効と扱われるので注意が必要です。

家賃・地代・賃料の支払い請求(滞納)、契約解除の通知

貸主(賃貸人)の死亡により賃貸人の地位が相続(承継)された旨の通知書

土地や建物を賃貸すると、賃貸人(貸主)は賃借人(借主)より賃料の支払いを受けることができます。

賃料の滞納・未払い・不払いでのトラブルの場合は、滞納者(未払者・不払者)に対して、内容証明で支払いの催促をして賃料の回収を図るのも一つの方法です。催告書通告書などを送付して、「これ以上の延滞がないように」「早く支払うように」請求します。また、連帯保証人に対しても同様の請求を行います(賃料滞納の事情は、通常は連帯保証人に無関係であることが多いのですが、滞納賃料を回収するためには連帯保証人に対しても請求する必要があるものと思われます)。

賃貸借契約上、賃料の滞納・未払い・不払いが「債務不履行」に該当し、解除や明渡しができる根拠となることは間違いありません。

問題は、1カ月や2カ月の支払遅延があった段階で、直ちに賃貸借契約が解除できるのか?(認められるのか?)という点です。判例上、賃借人(借主)の義務違反が「信頼関係の破壊」に当たるものでない限り、たとえ債務不履行といえども、賃貸人(貸主)側からの解除の効力は簡単には認められません(信頼関係の法理)。

一般的には、3カ月から6カ月分くらいの賃料滞納があれば、「債務不履行による解除」は認められます。しかし、特約のない限り、まずは賃借人(借主)に対し、相当の期間を定めたうえで、賃料支払いの催告を行い、期間内の支払い(履行)がない場合に解除する、という手順を踏むことになります。賃料催告や解除の通知は、内容証明郵便で送付します(後日訴訟となった場合の証拠書類として用いるため)。この場合、例えば「本書面到達後2週間以内賃料の支払いがない場合、期間の経過とともに本件賃貸借契約を解除いたします。」と書いておけば、期間経過後、わざわざ新たに契約解除の意思表示をするための通知を送付する必要がなくなります。

(履行遅滞による解除権)
民法第541条
 当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。

「滞納賃料を請求した」という証拠を残すためにも内容証明で請求したほうが、支払わなかった場合の次の手を打ちやすいため、内容証明で請求したほうが良いでしょう。

無断で譲渡・転貸された場合の契約解除の通知

お金(賃料)を支払って物を借りるのは「賃貸借契約」で、無償(タダ)で借りるのは使用貸借契約」と言います。いずれも民法が適用されます。

土地の賃貸借契約の中でも、「建物所有を目的とする」土地の賃貸借については、特に借地借家法が民法に優先して適用されます。ただし、土地の賃貸借すべてに借地借家法が適用されるわけではありません。「建物所有を目的とする」土地の賃貸借契約(借地契約)に限られます。農地や山林の賃貸借、駐車場の賃貸借、土地を無償(タダ)で借りた場合などは、借地借家法は適用されません。

借地権とは、「建物所有を目的とする」地上権又は土地の賃借権のことです。なお、地上権とは、他人の土地において、工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する物権です。建物所有を目的とする地上権は、借地借家法の保護を受けます。

借地借家法では、建物の所有を目的とする借地のときは賃貸借期間を30年以上にしなければならない(当事者間で期間を定めなかった場合には、自動的に30年となります。また、定期借地権や一時使用目的の借地権は除きます)とか、借地権者(借地人)からの更新請求や土地の使用継続がなされた場合でも、借地権設定者(地主、土地所有者)が遅滞なく「正当事由」ある異議を述べた場合には契約の更新はなされない、などの内容の定めがあり、大変に複雑になっています。

借地契約はとても長く、その間に、地代の請求、地代の値上げ、建物の増改築、契約の更新など、色々な問題・トラブルが生じ、そのたびに通知が必要になります。たった1枚の通知の巧拙によって、貴重な財産権を失ってしまうこともあり得るのです。

重要な財産に関わる問題ですので、通知は必ず配達証明付内容証明郵便で行い、「いつ、どんな内容の通知を出し、それがいつ到達したか」をきちんと証拠に残しておくべきです。

建物賃貸借契約の中には、賃貸借期間(契約期間)を定めていない場合もあります。また、期間を定めていても、1年未満の建物賃貸借は、期間の定めのない建物賃貸借とみなされます。

賃貸借期間が定められている場合でも、期間満了にて当然に契約が終了するわけではなく、特別のことがない限り、賃貸借契約は自動的に更新されたものとみなされます(定期借家契約を除きます)。そしてこの場合、賃貸借期間は定めのないものとなります。

賃貸借期間が定めていないと、原則として、賃貸借契約はいつまでも続くことになりますので、貸主(賃貸人)が契約を終了させたい場合には、解約の申入れをしなくてはなりません。貸主(賃貸人)から解約するためには「正当な事由」が必要となります。また、正当な事由があっても解約の申入れには6カ月以上の猶予期間をおかなければなりません(解約申入れ後6カ月経過により終了となります)。そこで、解約の申入れには「正当な事由」を必ず書きます。

借地借家法条文

(建物賃貸借契約の更新等)
第26条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者の期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

(解約による建物賃貸借の終了)
第27条 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。
 前条第2項及び第3項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第28条 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

(建物賃貸借の期間)
第29条 期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物賃貸者とみなす。
 民法第604条(賃貸借の存続期間)の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。

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無断で増改築された場合の契約解除の通知

借主(賃借人)は、貸主(賃貸人)の承諾を得なければ、賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸(又貸し)したりできません。

貸主(賃貸人)に承諾を得ないで借主(賃借人)が賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸した場合、貸主(賃貸人)は賃貸借契約を解除することができます。

無断譲渡転貸の禁止は、たいていの契約書に記載されていますが、たとえ契約書に記載されていなくても契約を解除することができます。

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
民法第612条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

内容証明活用例

建物を借りている場合、その建物は借主(賃借人)の所有物ではなく、賃貸借契約の約定に従って使用する義務を負っています(契約上、増改築を禁止する特約が定められていることが通常です)。借主(賃借人)は、原則として自由に増改築をすることはできず、増改築をする場合には、貸主(賃貸人)の承諾が必要となります。

貸主(賃貸人)の承諾なく、特約に反し無断で建物の増改築をした場合、貸主(賃貸人)はそれを理由に契約を解除することができます。ただし、わずかな増改築でも契約の解除が認められるというわけではなく、貸主(賃貸人)との信頼関係を破壊するような無断増改築に限られます(信頼関係を破壊しているかどうかの判断はケースバイケースとなります)。

増改築を禁止する特約が契約書中になくても、借主(賃借人)には、建物の構造、周囲の環境等から使用目的が定まる場合、そのことに従って建物やその敷地を使用しなければならない「用法遵守義務」があるので、これに違反した場合は、催告のうえ、契約を解除することができると考えられます(ただし、信頼関係を破壊するに至った場合)。

民法条文

(使用貸借の規定の準用)
第616条 第594条第1項、第597条第1項及び第598条の規定は、賃貸借について準用する。

(借主による使用及び収益)
第594条 借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
 省略
 省略

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無断で改装・模様替えされた場合の抗議・契約解除の通知書

使用目的外使用の中止の催告書

居住者制限違反の中止の催告書

用法違反の中止の催告書

ペット・動物飼育の中止の催告書(ペット禁止特約あり)

ピアノ騒音等の中止の催告書

不法占拠者に対する明渡請求書

定期借家契約の終了通知書

借地契約更新の請求書

借地契約の更新拒絶(期間満了)通知書

建物賃貸借契約の更新拒絶(期間満了)通知書

競売手続きによる買受人から賃借人に対する明渡請求書

使用貸借の場合の明渡請求書

建物買取請求書

建物の譲渡により賃貸人の地位が移転する旨の通知書

賃借人の死亡により賃借人の地位が相続された旨の通知書

居住用建物の賃借人が死亡した場合の同居人による賃借権承継の通知書

居住用建物の賃借人が死亡した場合の同居人による賃借権を承継しない旨の通知書

敷金返還請求書

賃貸人に対する修繕請求書

賃貸人に対する必要費償還請求書

賃貸人に対する有益費償還請求書

転借人から賃貸人に送付する造作買取請求書

など

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